Analýza CBRE: Poptávka po industriálních a logistických parcích se proměňuje. Letos ji potáhnou hlavně výrobní společnosti

V loňském roce zaznamenala společnost CBRE, světový lídr v oblasti komerčních realitních služeb, strukturální změny v industriální poptávce. Ta se od poskytovatelů logistických služeb přiklonila spíše k výrobním společnostem, které s 53% podílem na celkové poptávce dosáhly meziročního zvýšení o 22 procentních bodů. Podobný trend lze přitom očekávat i letos. Poptávku budou pohánět především firmy navázané na automobilový a elektronický průmysl.

„Důvodů pro strukturální změny v poptávce je hned několik, a to včetně nejistoty ohledně dalšího ekonomického vývoje a geopolitických změn. Nicméně tím nejdůležitějším faktorem je konec rozsáhlé expanze online maloobchodníků, kteří během pandemie covidu-19 poptávali v souvislosti s enormním nárůstem e-commerce rekordní množství logistických prostor. I když online nakupování i nadále poroste, k takovému tempu se již nevrátí. Letos se díky tomu dostanou do popředí výrobní firmy," komentuje Jan Hřivnacký, vedoucí pronájmů industriálních nemovitostí v CBRE.

Z hlediska pronájmů “pod jednou střechou” jsou považovány za rekordní roky 2021 a 2022. Během té doby byly podepsány i dva největší pronájmy v tuzemské historii, a to 233 700 m² v Panattoni Park Cheb (rok 2022, nájemcem je prodejce módního oblečení) a 186 700 m² v Panattoni Park Kojetín (rok 2021, nájemcem je největší světový e-shop původem z USA). V obou případech byla zprostředkovatelem CBRE. Kromě toho překonal pomyslnou hranici 100 000 m² i pronájem německé společnosti Tchibo v Panattoni Park Cheb (rok 2021).

„Výsledky potvrzují silnou pozici Panattoni na trhu průmyslového developmentu v České republice. Jsem rád, že dokážeme postavit i ty největší a nejnáročnější projekty, které jsou na trhu a naplnit potřeby a požadavky jakýchkoli klientů, kteří potřebují specifický prostor pro své podnikání. Pokud se podíváme na jednotlivé Panattoni Parky a jejich nájemce, pak se nám také ukazuje, že do České republiky umíme přitáhnout opravdu velké globální značky. Velkou roli v tom hraje skutečnost, že celý sektor průmyslového developmentu v Česku je ve srovnání s regionem střední Evropy velmi udržitelný. Díky tomu jsme stále zajímavou lokalitou pro investice firem, které mají jasně definované cíle v této oblasti. Kvůli nízké míře neobsazenosti a omezeným možnostem výstavby očekáváme i v následujících letech vysokou poptávku po projektech, které jsou alespoň v pokročilém procesu povolování,” komentuje Pavel Sovička, generální ředitel společnosti Panattoni pro Česko a Slovensko. Ta postavila čtyři dosud největší průmyslové a logistické budovy v České republice.

Každopádně po tučných letech zažil vloni tuzemský trh zpomalení poptávky, které korespondovalo s obdobným vývojem i v dalších evropských státech. V roce 2023 poptávka meziročně klesla o 36 % na 938 400 m² nově pronajatých ploch, z toho téměř 70 % tvořily předpronájmy. Průměrná velikost nově pronajaté plochy činila 6 300 m² . Jedenáct pronájmů přesáhlo 20 000 m² , ovšem žádná nová smlouva nebyla uzavřena na prostory větší než 60 000 m².

Celková nájemní aktivita včetně renegociací vloni dosáhla 1,53 milionu metrů čtverečních, což představuje 30% meziroční pokles. Podíl prodloužených stávajících smluv se zvýšil na 42 % oproti 35 % v roce 2022. Od letošního roku experti CBRE očekávají, že se bude poptávka po nových prostorách pohybovat na úrovni 800 000 m² , což odpovídá průměru za posledních deset předpandemických let.

„Aktuálně připravujeme nabídky převážně pro klienty se zaměřením na lokality s dobrou dostupností na německý a rakouský trh, kde jsou jak velké trhy finální spotřeby, tak další sítě dodavatelských řetězců. U velkých poptávek je velmi důležitým faktorem výška budovy, která umožňuje efektivnější využití prostoru a současně souvisí s větší robotizací procesů. Stále častěji se díky tomu setkáváme s poptávkami vyžadující vyšší čistou výšku haly, než je standardních 10 metrů,” popisuje Jan Hřivnacký.

V roce 2023 bylo dokončeno téměř 922 000 m² nových prostor, což je druhý nejlepší výsledek v historii sledování. 87 % z nich je již obsazeno, což potvrzuje přetrvávající sílu poptávky. Na druhou stranu developeři zareagovali na její zpomalení omezenější výstavbou v následujících letech. Aktuálně je realizováno 980 000 m² a pouhých 600 000 m² má být zkolaudováno ještě letos.

I z toho důvodu se celková míra neobsazenosti v závěru roku mírně zvýšila. Stále zůstává velmi nízká na úrovni 1,75 %, ale meziročně jde o nárůst o 55 bazických bodů. Na trhu se současně plíživě objevuje nový fenomén v podobě šedé neobsazenosti. Jedná se o objekty ve stavu shell-and-core, tedy prostory ve finální fázi výstavby, které jsou ovšem developery formálně považované za nedokončené, a to až do chvíle, dokud nenaleznou své nájemce. V současné době jde o více než 300 000 m².

Kromě toho se trh potýká s rostoucím počtem podpronájmů. To vše dohromady může v letošním roce přispět k nárůstu neobsazenosti nad stále nízkou úroveň 3 %.
Nájemné v prémiových prostorách se v současné době pohybuje kolem 7,55 eur za metr čtvereční na měsíc, ovšem patrné jsou velké rozdíly mezi jednotlivými regiony i starší a novou výstavbou. Nejvyššího nájemného lze dosáhnout především u renegociací v prémiových lokalitách. U nových pronájmů experti CBRE očekávají zvýšený tlak na výši nájemného.

„Pokud jde o průmyslové a logistické nemovitosti jako investiční aktivum, tak v loňském roce obstály navzdory vysoké inflaci ze všech segmentů komerčních realit nejlépe, a to společně s retailovými parky. Na druhou stranu dražší dluhová obslužnost a zvýšení úrokových sazeb mělo přímý dopad na yield, respektive očekávanou návratnost. Hodnota nemovitostí spíše stagnovala a podobný vývoj lze očekávat i letos,“ popisuje Jakub Stanislav, vedoucí v investičním oddělení v CBRE.

Významnější transakce na trhu neproběhla už více než rok. Majitelé nemovitostí a potenciální investoři měli výrazně odlišné představy o ceně a současně vlastníci disponovali dostatkem likvidity, takže nebyli nuceni k prodeji a vyčkávali na výhodnější nabídku. „Nicméně nálada na trhu se postupně mění. Kupující a prodávající jsou stále blíže ke shodě, takže zejména ve druhé polovině roku lze očekávat změnu hned u několika nemovitostí,“ uzavírá Jakub Stanislav.