srpna 2, 2021
Pustit se do stavby na zelené louce, nebo ve starém nevyužívaném areálu? Otázka, kterou si možná kladete, pokud chcete investovat do nového výrobního, skladovacího či logistického zázemí. Podívejte se, jak postupovat, pokud se rozhodnete pro brownfield. 

Zatímco na greenfieldu začínáte stavět od nuly, na brownfieldu někdo odvedl kus práce za vás. Často tu stojí staré nevyužívané objekty, které jsou někdy v horším, jindy v lepším stavu. Můžete si je pronajmout či koupit a většinou je taky musíte částečně zbourat a zrenovovat. Jaké výzvy „brownfield“ přináší?  

Územní a stavební řízení jako povinnost


První bod mají greenfieldy a brownfieldy společný – musíte najít vhodnou lokalitu, ideálně si nechte poradit od odborníka. V obou případech také musíte projít územním a stavebním řízením, které se liší podle toho, jestli se rozhodnete pro koupi, nebo pro pronájem. Měli byste zvážit limity pozemku, které mimo jiné určují, co všechno můžete na brownfieldu postavit a jak s objektem smíte nakládat. „A protože budete v tomto případě nejspíš i bourat, musíte mít povolení k demolici a odstranění stávajících staveb či struktur,“ uvádí Tomáš Pícha, Land Acquisition Specialist CBRE. 
 

Půda je vaše


Pokud se rozhodnete pro stavbu na greenfieldu, musíte pozemek vyjmout ze zemědělského půdního fondu. U brownfieldů nic takového není nutné, vzhledem k tomu, že tu už nějaký objekt stojí nebo stál. To vám může pomoct i v řízení EIA (Environmental Impact Assessment), které posuzuje vztah objektu k životnímu prostředí. U brownfieldů se zkrátka zohledňuje, že byl pozemek v minulosti zatěžován a zeleň tu moc neměla prostor.

"To je případ třeba starých průmyslových areálů, které jsou vybetonované a vyasfaltované. Historicky zde již byl nějaký provoz, což může být výhodou při vyhodnocování EIA, avšak půjde-li o celkovou revitalizaci území, je nutné počítat s tím, že zeleň bude součástí nového areálu i přesto, že ve starém areálu třeba vůbec nefigurovala.,"
vysvětluje Tomáš Pícha. 


Kontaminace jako přítěž


Půdu sice z fondu vyjímat nemusíte, ale hrozí, že bude kontaminovaná. To pak může zkomplikovat výstavbu – podle studie KPMG a CEEC z roku 2016 se stavba na brownfieldu prodraží až o 17 % oproti výstavbě na zelené louce. Projekt se navíc může protáhnout kvůli nevyjasněným majetkovým sporům; občas totiž není jisté, komu brownfield patří.  

Centrální umístění může být komplikací i výhodou


Zatímco objekty postavené na greenfieldech většinou stojí dál od měst a vesnic, u brownfieldů izolace od obytných zón zdaleka není samozřejmostí. Kdysi dávno brownfieldy vznikaly na krajích měst, dnes se však často nacházejí přímo v rezidenční zástavbě. „Většinou stojí v širším intravilánu obcí nebo měst, tím pádem může být složitější vypořádat se s emisními limity, dopravou a hlukem,“ doplňuje Pícha. Za rohem totiž máte sousedy, kteří si v mnoha případech neváhají vytrvale stěžovat. Pro logistické stavby může být v takových případech nevýhodou i horší napojení na hlavní dálniční spoje. Centrální umístění naopak často nahrává třeba kancelářským budovám – vždyť sídlit v dobře dostupné lokalitě je snem mnoha firem. 

Přispějete k udržitelnému rozvoji


Když využijete již existující stavbu, přispějete k tomu, aby se města nadále nerozrůstala. „Přestože je příprava brownfieldů časově a finančně náročná, jejich regenerace má pozitivní sociální a ekonomický dopad na danou oblast,“ uvádí agentura CzechInvest s tím, že taky alespoň částečně zachováte kulturní nebo průmyslové dědictví. 

Všechna specifika brownfieldů by vydala na celou knihu. Pokud se chcete v tématu opravdu zorientovat, neváhejte nás oslovit. 

 


Brownfield_infobox